住房和城乡建设部陈淮:开发商暴利与降价无关

　　“暴利”与“降价”无关

　　有人说，房价上涨有两个方面原因：一是政府导致地价上涨；二是开发商谋取暴利。

　　“把这两个问题解决掉，房价一样会涨。”陈淮举了个例子：假定武汉内环线盖房子不要钱，土地也不要钱，“开发商都学雷锋，只算1000元/平方米的建安成本，再1000元/平方米出售。”“如果二环线的人想买内环线的房子，房东开价2000元/平方米，结果会怎样？很简单，只要有一户人家2000元/平方米出手成功，那么，所有人都会卖2000元/平方米，也就带动了内环线整体均价上涨。”

　　“那么，开发商到底有无暴利呢？有！”陈淮的举例同样生动：假定开发商建造某一楼盘所需的总成本需要1亿元，但可能开发商的自有资金投入只有2000万元，其余资金来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等。”他说。“开发商降价的降价空间取决于成本利润率，而开发商的暴利来自于资金利润率。”陈淮一语道破，别以为开发商有暴利就有降价空间，“其实那是两码事”。

　　低于成本价开发商仍赚

　　现阶段，不少楼盘在降价，更有些开发商明言，价格已经降到了成本之下。这是否意味着这些企业在做“赔本买卖”？在陈淮看来，降价销售，即使是价格降到了成本之下，开发商也未必没有利润可图。

　　“假定开发商当初以每平方米5000元的楼面价购入土地，现在同样土地的楼面价降到3000元；如果开发商的现售楼盘单价降低1000元，即使销售价降到了财务成本以下，也不意味着真实意义的‘亏本’。”他指出，由于开发商已经重新获取完全相同的生产要素，也即重置成本已经降低了2000元。“这时，房价降价1000元的开发商实际获取了1000元的利润，同时可拥有与未降价前完全相同的再生产条件。”他说。

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